Коммунальные услуги: новый порядок и условия оплаты
НОВЫЙ ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ
Блинкова Е.В., докторант кафедры гражданского права Саратовской государственной академии права, кандидат юридических наук, член Российской академии юридических наук.
Правительство РФ Постановлением от 30 июля 2004 года N 392 утвердило новые Правила оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг (далее по тексту - Правила) в соответствии со статьями 15 - 15.2 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", отменив ранее действовавший порядок, установленный п. 3, 4, абз. 1 п. 5 и п. 8 Постановления Правительства РФ от 2 августа 1999 года N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения", п. 1 Постановления Правительства РФ от 27 июня 2003 года N 372 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг".
Исходя из самого наименования, данный нормативный акт определяет правила оплаты жилья и коммунальных услуг гражданами (т.е. физическими лицами), в том числе порядок и сроки оплаты, а также правила исчисления ее размеров. Однако новый порядок исполнения физическими лицами обязательств, возникших в связи с предоставлением коммунально-бытовых услуг, касается строго определенной категории лиц. К ним отнесены только те физические лица, которые проживают в государственном или муниципальном жилом фонде либо являющиеся собственниками жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, в которых не созданы товарищества собственников жилья, жилищные или жилищно-строительные кооперативы и другие объединения собственников. Таким образом, новые Правила не распространяются на собственников жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, в которых созданы товарищества собственников жилья, жилищные или жилищно-строительные кооперативы и другие объединения собственников, а также на граждан, проживающих в качестве нанимателей или поднанимателей жилых помещений, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц. Новые Правила не касаются и тех лиц, право проживания которых в "чужом" жилом помещении возникло в силу завещательного отказа, договора ренты, пожизненного содержания с иждивением или договора безвозмездного пользования (ссуды).
Оплата жилья нанимателями жилых помещений по договору социального найма жилого помещения и договору (коммерческого) найма жилого помещения, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам, а также собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, в которых не созданы объединения собственников, включает в себя внесение платы за содержание и ремонт жилья (п. 3 Правил).
В содержание жилья включено содержание общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши, техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома, вывоз бытовых отходов и содержание придомовой территории. В Правилах оговаривается, что примерный перечень услуг, связанных с содержанием жилья и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, утверждается Министерством промышленности и энергетики Российской Федерации.
Ремонт жилья включает в себя текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории, по перечню работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, согласно приложению к Правилам.
Следует особо указать, что органам государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и органам местного самоуправления на основе перечней, указанных выше, теперь разрешено утверждать региональные и местные перечни услуг по содержанию жилья и работ по ремонту жилья. При этом будут учитываться состояние и конструктивные особенности жилых домов, географические, природно-климатические, социально-экономические, градостроительные и другие особенности поселения.
Собственники индивидуальных жилых домов в счет оплаты жилья оплачивают только вывоз бытовых отходов, за исключением случаев, когда вывоз этих отходов осуществляется силами или за счет средств собственников таких домов.
Оплата коммунальных услуг (электроснабжения, газоснабжения, в том числе снабжения сетевым природным или сжиженным газом, газа в баллонах, водоснабжения, водоотведения (канализации), горячего водоснабжения и теплоснабжения (отопления), в том числе приобретения и доставки твердого топлива при наличии печного отопления) осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования, в зависимости от степени благоустроенности жилых помещений и жилых домов.
Органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и органы местного самоуправления в соответствии с Основами ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства, утвержденными Правительством Российской Федерации, устанавливают цены на содержание и ремонт жилья (для жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам, а также жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, в которых не созданы объединения собственников) и тарифы на те виды коммунальных услуг, оказываемых в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, в отношении которых законодательством Российской Федерации не установлен иной порядок утверждения тарифов (п. 7 Правил). На основе этих цен и тарифов органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и органы местного самоуправления вправе устанавливать цены на содержание и ремонт жилья, тарифы на коммунальные услуги в соответствии с региональными стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг.
Услуги по содержанию жилья и работы по ремонту жилья, заказываемые гражданами сверх перечней и объемов, включенных в состав расходов при установлении цен на содержание и ремонт жилья, а также содержание и ремонт занимаемых гражданами жилых помещений, оплачиваются гражданами дополнительно.
Размеры платы за содержание и ремонт жилья определяются как произведение соответствующей цены на общую площадь жилого помещения. Размер платы за коммунальные услуги определяется как произведение тарифов на соответствующие коммунальные услуги на объемы потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т.д.) по показаниям приборов учета, а при их отсутствии объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, устанавливаемым органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, органами местного самоуправления в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.
Новые Правила уже отражают ту политику, которую государство осуществляет в отношении льгот. Так, если физическим лицам в соответствии с законодательством Российской Федерации льготы на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются в виде скидки в оплате, размеры платы уменьшаются на величину скидки, если в виде денежной компенсации расходов по оплате жилья и коммунальных услуг - уменьшение размера платы не производится (п. 14 Правил).
Физическим лицам, которым субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются путем перечисления денежных средств на персонифицированные социальные счета в банках, размеры платы за содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги уменьшению не подлежат, а до перехода к данному порядку размеры платы уменьшаются на сумму предоставленных гражданам субсидий (п. 16 - 15 Правил).
При оказании гражданам услуг по содержанию жилья, выполнении работ по ремонту жилья и предоставлении коммунальных услуг с нарушением их перечня, объемов и качества, учитываемых при установлении соответствующих цен и тарифов, производится перерасчет размеров подлежащей внесению платы в соответствии с методикой, утверждаемой Правительством Российской Федерации.
Размеры платы за жилье и за коммунальные услуги, подлежащей внесению гражданами, отражаются в платежных документах (счетах-квитанциях, расчетных книжках, счетах, квитанциях или других документах).
Касаясь вопроса порядка внесения платы за коммунальные услуги, следует отметить, что в целом Правилами удалось обеспечить их "прозрачность". Так, если иное не установлено договорами с управляющими и иными организациями, имеющими перед физическими лицами обязательства по содержанию, ремонту жилья и предоставлению коммунальных услуг, они вправе по своему выбору:
а) оплачивать за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги наличными денежными средствами или в безналичной форме со счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами;
б) поручать другим лицам вносить плату вместо них любыми способами, не противоречащими договорам, указанным в настоящем пункте;
в) вносить плату частями за прошедший месяц до окончания установленного срока ее внесения;
г) осуществлять предварительную оплату жилья и коммунальных услуг в счет будущих месяцев.
Условия отсрочки или рассрочки оплаты жилья и коммунальных услуг (в том числе погашение задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг) согласовываются гражданами с наймодателем, управляющими и иными организациями, имеющими перед гражданами договорные обязательства по содержанию, ремонту жилья и предоставлению коммунальных услуг.
Правилами установлено, что плата за жилье и коммунальные услуги вносится ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за прошедшим месяцем, если иное не установлено законодательством Российской Федерации или заключенными договорами. Пени за несвоевременное внесение гражданами платы взимаются в случае, размере и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации и заключенными договорами.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
Цена договора аренды
Цена договора аренды не относится к его существенным условиям, то есть ее отсутствие не влечет за собой признания договора недействительным. Неуказание в договоре арендной платы восполняется по общему правилу, предусмотренному п. 3 ст. 424 ГК РФ. Согласно норме, содержащейся в названном пункте, в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Однако это правило не всегда выполняется. Требование, изложенное в п. 3 ст. 424 ГК, не может быть применено, например, когда не сложился обычай в области аренды такого вида имущества или само имущество является уникальным и аналогию использовать невозможно. Тогда договор аренды будет считаться незаключенным. Более того, вопрос о том, насколько существенны условия о размере арендной платы, является дискуссионным, и даже некоторые суды это признают.
Как указал, например, ФАС Уральского округа в Постановлении от 18.05.2004 N Ф09-1413/04-ГК, размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Из этого следует, что арендатор должен располагать информацией о размере арендной платы, которую он обязан уплатить арендодателю. В договоре аренды может быть указана либо конкретная сумма в рублях, либо механизм ее определения. Из существа арендных отношений вытекает, что арендодатель должен довести до сведения арендатора информацию об изменении арендной платы, поскольку иное создает неопределенность в отношениях сторон, не позволяет определить права и обязанности каждой из сторон по договору и влечет за собой последствия в виде требований о применении ответственности в связи с невыполнением договорных обязательств. Таким образом, размер арендной платы или порядок его определения в договоре аренды, на наш взгляд, обязательно нужно указывать, не откладывая согласование этого условия «на потом».
Более того, закон защищает арендатора от соблазна арендодателя часто повышать арендную плату. В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ договором может быть предусмотрена возможность изменения арендной платы, но не чаще одного раза в год. Если она не указана, то арендатору будет очень сложно защитить свои права. Однако для того чтобы обеспечить гарантию неизменности размера арендной платы, арендатор должен четко понимать, что подразумевается под словами «изменение арендной платы».
Вопрос: Стороны предусмотрели в договоре аренды ежеквартальную индексацию арендной платы с учетом инфляции, в результате размер арендной платы ежеквартально изменяется. Соответствует ли данное условие п. 3 ст. 614 ГК РФ?
Стороны в договоре аренды могут предусмотреть размер арендной платы в твердой сумме или установить порядок ее определения. В рассматриваемом случае стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ в течение года должно оставаться неизменным либо условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы, либо порядок (механизм) ее исчисления. Следовательно, данное условие договора соответствует требованиям законодательства и фактическое изменение размера арендной платы не противоречит им (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).
Арендная плата (ст. 614 ГК РФ) устанавливается либо за все арендуемое имущество в целом, либо отдельно по каждому из его составных частей в виде:
- определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- представления арендатором определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обустроенной договором вещи в собственность или в аренду;
- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в виде денежной суммы.
Стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, установленные договором аренды, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). При применении этого положения следует учитывать п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в котором указано, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
При аренде некоторых видов государственного и муниципального имущества могут устанавливаться минимальные ставки арендной платы. Если в аренду передается имущество, принадлежащее на праве собственности государству или муниципальному образованию, то способ определения арендной платы или ставки арендных платежей устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти, в компетенцию которых входит распоряжение имуществом.