Учись Учиться

Вопрос 3. Особенности приобретения и прекращения прав
на земельные участки в границах населенных пунктов

Данные особенности заключаются в особом порядке предостав­ления земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства; приватизации земельных уча­стков под приватизированными объектами недвижимости; при­обретения в общую собственность земельного участка жильцами многоквартирного дома.

1. Земельный кодекс РФ четко разграничивает две процедуры предоставления земельных участков из государственной или муни­ципальной собственности: для строительства и для целей, не свя­занных со строительством (например, для размещения автостоянки или огородничества).

Предоставление земельного участка для строительства в по­давляющем большинстве случаев осуществляется именно в гра­ницах категории земель населенных пунктов и включает в себя две различные процедуры: предоставление земельного участка с предварительным согласованием мест размещения Объекта и без предварительного согласования мест размещения объекта. Предо­ставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов включает в себя четыре различные процедуры: общий порядок; в соответствии с договором о развитии застроенной территории; для жилищного строительства; для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В первых трех случаях земельный участок предоставляется в собст­венность или аренду, а в последнем случае – только в аренду (но с правом последующего приобретения в собственность). Кроме того. предоставление земельного участка в аренду для комплексного ос­воения в целях жилищного строительства предполагает возложение на арендатора ряда обязательств по такому освоению участка.

Общий порядок проведения торгов предусмотрен ст. 447-449 ГК РФ, ст. 38 ЗК РФ и постановлением Правительства РФ от11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», а ряд дополнений к общему порядку – в ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ.

2. Собственниками зданий, строений, сооружений осуществля­ется выкуп ранее предоставленных на праве аренды или ограничен­ных вещных правах (праве постоянного бессрочного пользования) земельных участков в границах населенных пунктов. Вводный закон установил размер такой выкупной цены и сроки заключения договора аренды или выкупа участка до 1 января 2010 г.

3. Согласно ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Россий­ской Федерации» в существующей застройке населенных пунктов земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственни­ков помещений в многоквартирном доме. Если такой земельный участок был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него был проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственни­ков помещений в многоквартирном доме. В случае же если такой земельный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, то на основании решения общего собрания собственников по­мещений в многоквартирном доме любое уполномоченное им лицо вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением сформировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, постро­енные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.