Вопрос 3. Особенности приобретения и прекращения прав
на земельные участки в границах населенных пунктов
Данные особенности заключаются в особом порядке предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства; приватизации земельных участков под приватизированными объектами недвижимости; приобретения в общую собственность земельного участка жильцами многоквартирного дома.
1. Земельный кодекс РФ четко разграничивает две процедуры предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности: для строительства и для целей, не связанных со строительством (например, для размещения автостоянки или огородничества).
Предоставление земельного участка для строительства в подавляющем большинстве случаев осуществляется именно в границах категории земель населенных пунктов и включает в себя две различные процедуры: предоставление земельного участка с предварительным согласованием мест размещения Объекта и без предварительного согласования мест размещения объекта. Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов включает в себя четыре различные процедуры: общий порядок; в соответствии с договором о развитии застроенной территории; для жилищного строительства; для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В первых трех случаях земельный участок предоставляется в собственность или аренду, а в последнем случае – только в аренду (но с правом последующего приобретения в собственность). Кроме того. предоставление земельного участка в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства предполагает возложение на арендатора ряда обязательств по такому освоению участка.
Общий порядок проведения торгов предусмотрен ст. 447-449 ГК РФ, ст. 38 ЗК РФ и постановлением Правительства РФ от11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», а ряд дополнений к общему порядку – в ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ.
2. Собственниками зданий, строений, сооружений осуществляется выкуп ранее предоставленных на праве аренды или ограниченных вещных правах (праве постоянного бессрочного пользования) земельных участков в границах населенных пунктов. Вводный закон установил размер такой выкупной цены и сроки заключения договора аренды или выкупа участка до 1 января 2010 г.
3. Согласно ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке населенных пунктов земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если такой земельный участок был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него был проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае же если такой земельный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное им лицо вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением сформировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.