Вопрос 4. Предоставление земельных участков из публичной собственности без предварительного согласования мест размещения объектов
для строительства
Существует ряд этапов процедуры предоставления участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.
Первоначально в ходе подготовки документов территориального планирования федерального, регионального и муниципального уровней (схем территориального планирования и генеральных планов) определяются границы земельных участков, предоставленных для размещения объектов капитального строительства соответствующего публичного значения, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства соответствующего публичного уровня. Данные документы должны быть подготовлены до 1 января 2010 г. В соответствии с ними на муниципальном уровне принимаются Правила землепользования и застройки, включающие карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты (должны быть приняты до 1 января 2010 г.). В границах территории муниципального образования выделяются указанные в ст. 35 Градостроительного кодекса РФ территориальные зоны, для каждой из которых градостроительным регламентом определяются виды разрешенного использования земельных участков, их предельные размеры и предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, а также ограничения в их использовании.
В целях установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, либо границ участков, предназначенных для строительства, производится подготовка документации по планировке территории (ст. 41 Градостроительного кодекса РФ). В составе проектов планировки территории (или как отдельный документ) подготавливается проект межевания территории в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (ч. 2 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ).
Проект межевания включает в себя чертежи межевания территории, на которых в том числе отображаются границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства государственного или муниципального значения. В составе проекта межевания (или в качестве отдельного документа) готовятся градостроительные планы земельных участков применительно к застроенным или предназначенным для строительства (реконструкции) объектов капитального строительства земельным участкам (ст. 44 Градостроительного кодекса РФ). В составе градостроительного плана земельного участка указываются его границы, информация о градостроительном регламенте, о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и ряд других сведений.
Плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, входящим в систему коммунальной инфраструктуры муниципального образования, устанавливается для лиц, осуществляющих строительство и (или) реконструкцию здания, строения, сооружения, иного объекта, в случае, если данная реконструкция повлечет за собой увеличение потребляемой нагрузки реконструируемого здания, строения, сооружения, иного объекта.
Таким образом, на торги органами публичной власти выносится сформированный земельный участок с установленными границами, в отношении которого определены его разрешенное использование и технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (включая размер платы за это), который поставлен на кадастровый учет. При этом в случае предоставления земельного участка для жилищного строительства в собственность или аренду проводится только аукцион (но не конкурс). При проведении аукциона по предоставлению участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства он предоставляется только в аренду. Порядок проведения торгов детально регламентирован ст. 38, 38.1 и 38.2 ЗК РФ. Закрепление данных процедур обусловлено попыткой законодателя создать для правообладателя земельного участка все необходимые условия для того, чтобы он мог приступить к строительству без дополнительных бюрократических процедур и финансовых затрат, что является дальнейшим развитием принципа «одного окна».
Организатором торгов выступает собственник земельного участка в лице соответствующего органа публичной власти или специализированная организация, действующая на основании Договора с собственником. Согласно п. 2 ст. 447 ГК РФ такая специализированная организация может выступать как от имени собственника, так и от собственного имени.
Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или Размере арендной платы. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка, выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором
Особым случаем предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объекта является процедура предоставления участка в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Такой участок предоставляется без проведения торгов лицу, с которым в установленном порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору такого лица предоставляется бесплатно в собственность или в аренду, а размер арендной платы соответствует земельному налогу.
рос 3. Предоставление земельных участков из публичной собственности
рос 3. Предоставление земельных участков из публичной собственности
рос 3. Предоставление земельных участков из публичной собственности