Тема 3. Приобретение прав на земельные участки
Вопрос 1. Общая характеристика способов приобретения права частной собственности на земельные участки гражданами и юридическими лицами
Право частной собственности на земельные участки может приобретаться в силу различных гражданско-правовых и земельно-правовых оснований. При этом представляется необходимым различать термины «возникновение» и «приобретение» права собственности на землю. Когда мы говорим о возникновении права собственности, речь идет о появлении права собственности у государства (муниципального образования). Так, в ст. 17 ЗК РФ указано, что в федеральной собственности находятся участки, право собственности на которые возникло у Российской Федерации при разграничении государственной собственности на землю.
Приобретение земельного участка означает появление права собственности у государства или иных субъектов по основаниям, предусмотренным законом (ст. 8 ГК РФ). На возможность приобретения Российской Федерацией участков по гражданско-правовым основаниям указывает ст. 17 ЗК РФ. Аналогичный термин используется и в других статьях ЗК РФ, например, когда речь идет о праве граждан — землевладельцев и землепользователей приобрести земельные участки в частную собственность.
Существует следующая классификация оснований приобретения земельных участков в частную собственность:
а) договоры и иные сделки {гражданско-правовой порядок), в том числе купля-продажа, дарение, мена, рента, наследование земельных участков;
б) акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законодательством в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Эта группа иногда называется административно-правовым способом (порядком) приобретения права частной собственности на земельные участки, поскольку одной из сторон правоотношения является государственный орган или орган местного самоуправления.
Административно-правовой порядок заключается в передаче компетентным органом в частную собственность из государственной или муниципальной собственности земельных участков посредством первичного предоставления либо переоформления прав на землю. Таким компетентным органом в большинстве случаев (вплоть до окончательного разграничения государственных земель) является орган местного самоуправления.
Отличие процедуры «предоставления земельного участка» от процедуры «переоформления прав на земельный участок» заключается в том, что при предоставлении земельного участка право собственности на него у граждан и юридических лиц возникает впервые за плату или бесплатно. Как правило, предоставление земельного участка осуществляется по итогам аукционов или конкурсов. Бесплатное предоставление участков из государственной или муниципальной собственности в частную собственность осуществляется в случаях, предусмотренных ЗК РФ и иными федеральными законами, законами субъектов РФ (п. 2 ст. 28 ЗК РФ). Например, право на бесплатное получение в собственность земельных участков под индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство имеют Герои СССР и России, кавалеры ордена Славы и ряд иных категорий граждан.
Процедура переоформления прав на земельный участок применяется в случае, когда граждане уже имеют на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, а юридические лица — на праве постоянного бессрочного пользования земельные участки и желают приобрести их в собственность. При этом граждане переоформление прав на землю осуществляют бесплатно и по желанию, а юридические лица (кроме указанных ст. 20 ЗК РФ) обязательно и за плату (в срок до 1 января 2010 г.).
Подчеркивая равенство граждан и юридических лиц в вопросах приобретения в собственность земельных участков, ЗК РФ имеет в виду равное право на приобретение земельных участков из государственной или муниципальной собственности. Однако. с одной стороны, некоторые земельные участки принципиально не могут находиться в собственности юридических лиц, но могут находиться в собственности граждан (например, для ведения личного подсобного хозяйства). С другой стороны, некоторые процедуры приобретения права собственности на земельные участки не применяются в отношении граждан (приобретение права собственности юридического лица в результате внесения земельных участков в уставный капитал). Поэтому указанное равенство следует понимать как потенциальное равенство в правах, но не равенство во всех процедурах по приобретению участков различного целевого назначения, не изъятых из оборота и не ограниченных в нем.
Земельный кодекс РФ предусматривает две процедуры предоставления земельного участка в частную собственность из государственной или муниципальной (по критерию процедуры и целевого назначения участка): для строительства и для целей, не связанных со строительством. Предоставление участка для строительства не означает, что оно будет проводиться исключительно на землях населенных пунктов. Данная процедура в силу ее универсальности может применяться и при предоставлении участка для строительства промышленного объекта за границами населенного пункта либо строительства турбазы на землях рекреационного назначения (с учетом специфики использования и охраны земель этих категорий) и т.д.
Процедура предоставления земельного участка для строительства включает две разновидности: без предварительного согласования мест размещения объекта и с предварительным согласованием мест размещения объекта. Принципиальными различиями данных процедур являются субъектный состав будущих правообладателей земельных участков, порядок получения и вид их прав на земельный участок после его предоставления. При процедуре предоставления земельного участка без предварительного согласования мест размещения объекта право собственности или право аренды участка возникает исключительно по итогам торгов (кроме случаев предоставления участка для строительства в пределах застроенной территории в соответствии с договором о развитии застроенной территории), а его правообладателями становятся граждане и юридические лица. Данный порядок включает в себя несколько разновидностей: общий порядок предоставления земельных участков для строительства (кроме жилищного строительства); предоставление участка в соответствии с договором о развитии застроенной территории; предоставление земельных участков для жилищного строительства. Последняя процедура включает в себя в качестве разновидности предоставление земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Предоставление земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта в собственность не производится. Данные участки передаются в аренду (для подавляющего большинства случаев), постоянное (бессрочное) пользование (для государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, центрам исторического наследия президентов России, прекративших исполнение своих полномочий), в безвозмездное срочное пользование (религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения).