Вопрос 3. Предоставление земельных участков из публичной собственности
с предварительным согласованием мест размещения объектов
для строительства

Для предоставления земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта гражданин или юриди­ческое лицо направляет заявление о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в орган публичной власти. После окончательного разграничения госу­дарственной собственности на землю для выяснения публичного собственника будет необходимо предварительно направить заявку с просьбой предоставить информацию по земельному участку в государственный орган по регистрации прав на недвижимое иму­щество (Росрегистраиию) или орган, уполномоченный на ведение кадастрового учета земель (Федеральное агентство кадастра объ­ектов недвижимости). До окончательного разграничения публичной собственности на землю эти функции выполняет орган местного самоуправления. В заявлении указывается:

а) назначение объекта (это не может быть многоквартирный дом или иной объект жилищного строительства, но вполне может быть промышленный, общественно-деловой, военный или иной хозяйственный объект);

б) предполагаемое место его размещения;

в) обоснование примерного размера земельного участка. Сле­дует иметь в виду, что п. 3 ст. 33 ЗК РФ, регламентирующий нормы предоставления участков как раз для таких случаев, отсылает к утвержденным для конкретных видов деятельности норм отвода земель либо правилам землепользования и застройки и иной гра­достроительной документации. Следовательно, при определении таких размеров следует иметь в виду положения ст. 38 и ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ. Из последней нормы следует, что предельные размеры земельных участков и параметры разрешен­ного строительства указываются градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны;

г)  испрашиваемое право на земельный участок. Согласно п. 3 ст. 30 ЗК РФ предоставление участков для строительства с предвари­тельным согласованием мест размещения объектов осуществляется по общему правилу в аренду. Исключение сделано для казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, центров исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий (для них испрашиваемый титул – право постоянного (бессрочного) пользования), а также для религиозных организаций в случае строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения (испрашиваемый титул – безвозмездное срочное пользование на Фок строительства этих объектов). Для всех остальных, включая государственные и муниципальные унитарные предприятия, ос­нованные на праве хозяйственного ведения, испрашиваемый вид прав на земельные участки – аренда.

Выбор земельного участка органом местного самоуправления производится как по заявлению граждан или юридических лиц, и в случае обращения исполнительного органа государственной власти. При выборе участка орган местного самоуправления руководствуется информацией, содержащейся в документах госу­дарственного кадастра недвижимости и землеустройства, а также ге­неральным планом поселения (городского округа). При недостатке информации он вправе направить запрос в органы государственной власти либо иные органы местного самоуправления и в двухнедель­ный срок получить бесплатно интересующие его сведения.

Выбор земельного участка для последующего размещения на нем определенного промышленного, военного или иного объ­екта капитального строительства должен производиться с учетом требований законодательства об охране окружающей среды и ра­циональном использовании природных ресурсов, а также с учетом возможных экологических, экономических, демографических и иных, последствий эксплуатации указанного объекта (п. 1 ст. 35 Закона об охране окружающей среды). Во избежание неблагопри­ятных последствий размещения хозяйственного и иного объекта экологическое законодательство предусматривает ряд специальных требований и запретов.

Как следует из ст. 31 ЗК РФ, на органы местного самоуправления возложена обязанность по информированию населения и правооб­ладателей земельных участков о своих действиях и решениях (в том числе по изъятию земельных участков), которые могут затронуть интересы населения. Все эти вопросы обсуждаются и на более ран­ней стадии – в ходе публичных слушаний по проектам генеральных планов поселений и городских округов (ст. 28 Градостроительного кодекса РФ); публичных слушаний по проектам правил земле­пользования и застройки (ч. 3 ст. 3) Градостроительного кодекса РФ); публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории (ч. 5, 7 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ) и т.д. Если граждане не участвовали в этих процеду­рах, указанная статья предоставляет им еще один шанс высказать свое отношение к намечаемому изъятию и (или) предоставлению земельного участка.

После получения необходимой информации и согласований, а также обсуждения с общественностью (и вне зависимости от его результатов) составляется акт о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прила­гаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользо­вателей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Из этого вытекает три последствия: во-первых, правообладатель участка не должен принимать никаких мер по его улучшению после получения уведомления о предстоящем изъятии участка (иначе ему не компенсируют убытки, как это предусмотрено ст. 280 ГК РФ); во-вторых, если в течение трех лет после решения о предварительном согласовании мест размещения объекта участок не был в установленном порядке изъят у его правообладателя, он вправе требовать возмещения убытков, причиненных ограничением его прав по использованию участка от органа публичной власти, принявшего такое решение; в-третьих, если граждане и их объеди­нения (например, мнение которых не было учтено) или правообла­датели земельных участков обжалуют решение о предварительном согласовании мест размещения объекта в суд и оно будет признано недействительным, принявший решение орган публичной власти обязан возместить гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Рассматривая процедуру предварительного согласования мест размещения объектов, следует отметить постепенное сужение сферы ее действия. В свете действующей редакции ЗК РФ она бу­дет распространяться на случаи строительства нежилых объектов капитального строительства (промышленных объектов, кемпин­гов, объектов дорожного сервиса, религиозных объектов, офисов государственных учреждений и т.д.), поскольку с 1 октября 2005 г. предоставление участков для строительства объектов жилищного строительства осуществляется исключительно на торгах (ст. 30.1 и 30.2 ЗК РФ).